Il 29 maggio 2026 costituisce il termine ultimo per il recepimento nazionale della Direttiva EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive), approvata nel 2024.
L’obiettivo europeo è quello di trasformare l’intero parco immobiliare in edifici a emissioni zero (ZEB – Zero Emission Buildings), entro il 2050.
Per quanto riguarda gli edifici residenziali, gli Stati membri dovranno ridurre il consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 (è stato stimato che sarà necessario ristrutturare circa il 43% degli edifici meno efficienti).
Gli edifici pubblici e non residenziali dovranno migliorare le prestazioni energetiche, con tappe intermedie per il 16% e il 26% degli edifici peggiori.
Dal 1° gennaio 2025, vi è lo stop agli incentivi fiscali per l’installazione di caldaie a combustibile fossile autonome: l’addio definitivo a questo tipo di caldaie è previsto per il 2040.
E’, inoltre, previsto l’obbligo di installazione graduale di impianti solari su nuovi edifici, su edifici pubblici e non residenziali già esistenti.
Il piano richiederà, indubbiamente, ristrutturazioni profonde, tenuto conto che l’Italia, con un patrimonio edilizio storico e vetusto, si trova in una posizione di particolare vulnerabilità legislativa, dovendo mediare tra i target di decarbonizzazione e le specificità del proprio territorio.
L’Italia avrebbe dovuto presentare una bozza di piano (Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici (NBRP – National Building Renovation Plan) entro il 31 dicembre 2025 per illustrare come raggiungere tali obiettivi.
Tale bozza, però, non è stata presentata (il Governo italiano ha riferito la complessità della mappatura del parco immobiliare nazionale e la necessità di allineare il piano con le risorse finanziarie disponibili) e, a causa di questo ritardo, l’Italia è stata inclusa tra i 19 Stati membri contro i quali la Commissione Europea, nel marzo 2026, ha avviato una procedura di infrazione.
Resta fermo, in ogni caso, il termine del 31 dicembre 2026: entro tale data ogni Paese, Italia inclusa, dovrà presentare alla Commissione Europea il piano definitivo e completo (NBRP) che dovrà contenere anche la quantificazione finanziaria dell’operazione (mapping degli investimenti con tanto di specifica dell’uso di fondi pubblici nazionali ed europei e misure per mobilitare capitali privati).
Fermo restando quanto sopra, è evidente che il recepimento della Direttiva EPBD IV incida sul diritto di proprietà, in quanto il legislatore stabilisce che un immobile, per poter circolare nel mercato o essere goduto, debba possedere determinate caratteristiche di efficienza.
Il conflitto tra interesse pubblico (riduzione emissioni) e privato (fruizione della proprietà) si manifesta nel valore di scambio dell’immobile.
Gli immobili in classi energetiche basse (G o F) che non possono essere facilmente riqualificati per limiti tecnici o economici rischiano di uscire dal mercato legale delle locazioni o delle vendite.
Si configura, così, una sorta di “vincolo di inedificabilità/inutilizzabilità” di fatto del bene, con conseguente lesione del contenuto minimo del diritto di proprietà.
Inevitabilmente l’interesse pubblico alla decarbonizzazione si scontra con il diritto inerente la proprietà privata, specialmente per i soggetti economicamente più fragili che possiedono spesso gli immobili meno efficienti.
A tale proposito si rammenta che la Legge Costituzionale n. 1/2022 ha previsto l’inserimento, nella nostra Costituzione, della tutela dell’ambiente, della biodiversità e degli ecosistemi tra i principi fondamentali della Repubblica (art. 9) e il nuovo limite all’iniziativa economica privata (art. 41).
Tali principi cambiano radicalmente il bilanciamento tra i diritti di cui trattasi (pubblici e privati).
Infatti, se prima della riforma il proprietario poteva invocare l’intangibilità del suo bene contro costi di ristrutturazione imposti, nel 2026 lo Stato potrà eccepire che la proprietà privata è “conformata” all’interesse superiore alla transizione ecologica.
Il sacrificio economico del singolo viene, dunque, letto non come un danno, ma come un limite intrinseco al diritto di proprietà in un’epoca di crisi climatica.
Il recepimento della EPBD IV rappresenta, quindi, non una mera questione tecnica, ma una riforma sociale.
La sfida per il legislatore nel 2026 sarà riuscire a trasformare un obbligo percepito come “punitivo” in un’opportunità di rigenerazione urbana, garantendo che la transizione ecologica non si traduca in una discriminazione patrimoniale.
